大規模の修繕の対象部分
マンションで行う大規模の修繕は、痛んでいるか所の調査から始まります。調査により痛んでいるか所を見つけ、マンション全体の修繕計画を策定します。調査の大部分は目視や稼働状況の確認により行うことができますが、外壁タイルのはがれ調査や、構造体の強度や鉄筋位置の調査などは専門的な機械を使うことにより行われます。大規模の修繕では建築基準法に定められた特殊建築物定期報告により指摘された事項を優先的に修繕する必要があります。
大規模の修繕前に行う調査か所は次の通りです。構造躯体では鉄筋コンクリート造のひび割れを重点的に調べ、構造クラックが入っている場合はコンクリートの圧縮強度や鉄筋の入り具合を専門的な機械を使い調査します。鉄骨造の建物では鉄骨のサビや塗装の状態の確認、接合部の状況も確認します。くい工事の不備など重大な欠陥はドアの閉まり具合や手すりのズレなど、一見関係ないと思われる部分に現象として現れることがあるので、建物全体の異常か所を確認します。
建築で大切な性能の一つの防水性については、屋上の防水状態を確認します。屋上防水に問題が生じる場合は、水勾配が十分ではなく、一部に雨水がたまった状態になっている時に起きやすく、水のたまり部分が無いかどうかを確認します。屋上では雨水を集めるドレイン部分に破損が見られるケースがあります。通常の使い方でも経年により最も劣化するか所です。各住戸のバルコニー部分もドレインか所から漏れが発生する場合があるので、破損か所の確認を行います。
外壁がタイルの場合ははがれか所の確認や、タイルの付着力を調べます。外壁に塗装がされている場合は劣化状況を調べます。塗料は一定期間風雨にさらされると必ず劣化を起こします。鉄筋コンクリート造の場合は、壁面の防水は塗料の性能に負っているので、通常、大規模の改修時点で全面的な塗り替えを行います。従来のウレタン系やエポキシ系の塗料に加えて、性能が向上したフッ素樹脂系の塗料も商品化されているので、耐用年数の長い塗料への塗り替えがお薦めです。
大規模の改修で見込んでおかなければならないのが設備機器です。エレベーターや機械式駐車場も今後使い続けるために、補修で済むのか取替えが必要なのかを検討する必要があります。設備機器でもパイプスペースなど外部から点検可能な部分の機器は、どの時点でも取替えが可能です。しかし、天井裏などの隠れた部分の配管類は大規模の改修時点で交換しておきたいところです。
