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トラブルが多い！国土交通省による原状回復のガイドライン
トラブルの多い退去のタイミング
大家として賃貸物件の貸し出しを行っている人にとって、大きな問題が起こりやすいのはどのようなタイミングでしょうか。これについては、実際に利用者が賃貸物件を使用している時よりも、その利用者が退去するタイミングである、というように答える大家が多いのではないかと思います。というのも、退去時にはどうしても金銭問題が発生しやすい原状回復の問題がついて回ることになるためです。この原状回復というのは、貸借人は退去の際に、経年変化や通常の使用による損耗を除いて、住居の状態を借りる前の状態にまで戻されなければならない、というものです。具体的にこの義務内容がどのようなものになっているのかをまず確認します。
原状回復義務が存在している背景には、大家がその物件を今後も継続的に賃貸物件として使用するということが想定されています。他の人にまた貸すことになるということを考えると、住宅の状態が悪くなっていれば、当然その価値が下落してしまっていることになります。そういった状況では市場価値も下落してしまっている状態であり、不利益を被ることにつながってしまいます。
そのような問題を回避するために存在しているのが原状回復義務です。貸借人は退去の際には状態を回復し、大家がそのまま他の人に貸すことができるような状態にまで戻さなければなりません。例えば自分で設置したものを取り除くことや、壊れたものを直すことなどがそれに含まれることになります。基本的にこれは収去義務のことを指しているものです。そして、この義務と同時に、貸借人には敷金の返還を請求する権利が存在しています。この両者がどのように取り扱われているのか、ということによって発生するトラブルが多い関係から、ガイドラインも存在します。
ガイドラインによる損耗のカテゴリー
退去時に必要となる原状回復はトラブルが多いものであるということもあり、国土交通省によってガイドラインが作成されています。大家はこのガイドラインにのっとる形で利用者への請求を行うことで、問題を減らすことができるでしょう。それでは、ガイドラインの内容がどのようなものであるのかについて、まずはどのようなものを回復することが必要であるのかということについて確認します。
重要なポイントとなっているのは、損耗を全て回復することが義務として設定されているわけではないということです。国土交通省ガイドラインには、損耗について3つのカテゴリーが設定されるようになっており、この内回復が必要とされているのは1つだけです。最初のカテゴリーとなっているのは経年変化というもので、例えば壁紙の日焼けなどの時間経過によって発生する損耗を指しているものです。次のカテゴリーとなっているのは通常損耗というもので、通常通りの利用方法が採られているものの損耗について設定しているものです。そして最後のカテゴリーであるのが通常の使用を超えるような使用による損耗です。
経年変化、通常損耗、通常の使用を超えるような損耗の中で、原状回復義務の範囲にあるのは最後の通常の使用を超えるような使用による損耗のみとなっています。経年変化や通常損耗については避けることができないものであり、利用者がいてもいなくても発生するようなものであるため、この回復の責任は利用者にはない、というような形式が取られています。請求はこのことについて考えた上で行う必要があるでしょう。
特約の有効性は？
大家は、原状回復義務を請求する場合については、いついかなる時、状況であってもガイドラインに従った形での請求しか行うことができないのでしょうか。これについては必ずしもその限りではありません。これについては最高裁による判例が存在しており、そのような形にならない例として特約の存在があります。この特約というのは、ガイドラインから外れるような原状回復義務を請求する場合において、契約書に記載を行うことによって別途設定を行うという仕組みとなっています。しかし、この特約については、契約書に単純に記載すればそれだけで効果を発揮するというものではありません。
最高裁判例によると、貸借人が通常損耗についても費用の捻出を要求されるようになるかどうかについては、その旨がしっかりと双方での理解を得られている場合のみである、というようにしています。つまり、契約書に記載しているだけで、その部分について十分な確認が取られていなかった場合には、この特約については有効ではない、というようになっているのが大きな特徴です。これは重要事項の確認と同じように、契約に際して口頭における十分な確認が行われ、特約であるということを理解した上でサインが行われていなければ効果を発揮しないものである、ということになります。
これらの特約に関する規定やガイドラインによる内容というのは一見すると大家側にとって不利に見える内容ではありますが、敷金請求の権利について十分理解していない可能性がある貸借人との間での権利関係のバランスを取るためのものでもあります。
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