マンションの大規模修繕の必要性と取り組み方
現在、築30年以上の高齢マンションの増加に伴い、一般的な住まいとしての位置づけであるマンションの経年劣化に対する課題がクローズアップされています。
マンションを長期にわたる住まいとしての快適性や安全性の維持、また、大切な資産としての価値を保全するためには、定期的な保守・点検や経常修繕を着実に行うとともに計画的なマンションの大規模修繕の実施が必要になります。
マンションの大規模修繕とは、主に外壁躯体の補修、鉄部塗装、屋上やシーリング防水、建具・建築金物の修繕、クリーニング等の共用部に係る大規模な修繕工事を指します。通常、建物の周囲に足場を組んで実施する工事が発生します。そのため、高額な費用と長期の工事期間を要します。
このように、マンションの大規模修繕は、高額な費用と長期の工期を要するため、事前の計画が必須となります。通常は長期修繕計画書に基づき実施されます。長期修繕計画書は、マンションの修繕工事の内容と周期、概算費用のシュミレーションをしたもので、25年～30年程度の計画書になり、マンションの立地条件や建物の形状により、内容は異なってきます。
長期修繕計画書は修繕積立金の算定基準にもなり、高額な費用を伴う大規模修繕を実施するために、無理のない修繕費用の積立計画を立てることも非常に大切になります。また最近の部材や設備の耐用年数の延命化や施工方法の進歩により、日々工事費や工期に変化をもたらすため、3年～5年程度で見直しをすることも必要になります。
大規模修繕の注意点として、修繕に多額の支出を伴うため、長期修繕計画書の作成の他に、修繕施工業者の選定や工事方法も重要な項目になります。施工業者としては、マンション管理会社、大手ゼネコン会社、工務店、建築事務所など多数ありますが、事前に複数社とのヒアリング、見積書の比較検討などを十分に行う必要があります。
また、工事方法に関しては、信頼できる業者や管理会社に設計監理と工事を一括で発注する方式がありますが、金額の適正さや工事体制の厳正なチェックが期待できる方式として、設計監理と工事を別業者で実施する方式が望ましいと言えます。なお、マンション側としても、業者に全て任せるのではなく、自主的に工事チェックをすることが望まれます。
このように、マンションの大規模修繕においては、様々な注意点や事前の準備等が発生します。しかし、一生をともにする住まいを長く保全としいくためには、修繕工事は必須の事項になりますので、より深い視点で取り組み、実施することが大切と言えます。
