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トラブルが起こりやすい退去時の原状回復義務とは？
退去時にトラブルが多い理由
大家として賃貸物件の貸し出しを行っている場合、どうしてもトラブルが起こりやすいタイミングとして挙げられるのが、住民の退去の時です。この住民の退去のタイミングにおいて発生しやすい問題であるのが、原状回復義務の問題です。賃貸物件の利用者は退去の際に原状回復、つまり経年変化や通常の使用による損耗を除いて、住宅の状態を借りる前の状態にまで戻す義務というものを負っています。この部分について十分な理解を得られていないと、義務履行のための金銭請求などを行った場合にトラブルに発展してしまう可能性があります。それでは、このような事態を防ぐためにはどのようなことが重要になるのでしょうか。
まず、制度としてこの原状回復と強く結びついているものであるのが、敷金です。初期費用として請求されることになるこの敷金ですが、同様に初期費用として必要となる礼金とはその性質が大きく異なっています。礼金については入居に対するお礼ということで大家に対して直接支払われるものとなっていますが、敷金は礼金と違って、支払われているものではありません。「預けているもの」であるという点が大きな違いです。
敷金は退去の際の原状回復が自力で行えない場合について、その分を補填するための保険料のような形で最初に納められているという仕組みが取られているものであり、支払われているものではないというのが重要なポイントです。大家はそのため、業者を使用した回復が必要ない場合については、この敷金は全額利用者に対して返還する義務があります。トラブルを回避することを考える場合、これらのことについてしっかりと入居時に確認を行い、敷金というのがどのような意味を持っているもので、退去する際にはどのようなことをするべきかを知らせなければなりません。
ガイドラインによる三つの損耗状態
利用者にとっても大家にとっても、原状回復義務がどの程度の範囲において発生するものであるのか、というのは不明になりやすい部分であり、問題になりやすい部分でもあります。これについては、ガイドラインが存在しているため、これを基準にするとお互いにとって納得がいく内容となりやすいでしょう。
ガイドラインによると、住宅の損耗については三つの分類が行われるようになっており、その損耗の内容によってどの程度の回復が必要であるのかについてが設定されています。まず第一の損耗内容となるのが「経年変化」です。これは、建物や設備について、自然的な範囲内における劣化や損耗が発生している場合を指しており、基本的に回復する必要がありません。
次に、貸借人の通常利用によって発生する損耗についてです。こちらは通常損耗というカテゴリーとなっています。こちらについては、それが異常な方法によって使用されているのでなければ、回復を行う必要がない、というような内容となっています。
そして最後に、貸借人の故意や過失、あるいは注意義務違反によって発生する通常の使用を超えている内容による損耗があります。これについては回復を行うことが必要というようなルールとなっています。どの損耗がどのカテゴリーに当たるのかということについて、住宅の状態をチェックして客観的に測定することが重要な要素となるでしょう。中には通常損耗であるのか、あるいは異常な使用方法による損耗であるのかが判断しにくいような損耗状態になってしまっているような例もあるため、注意が必要です。
ハウスクリーニングの扱い
大家にとって、綺麗な状態で次の利用者のために部屋を用意する、というのは重要な仕事の一つです。しかし、この部分について、原状回復義務との境目が分かりにくくなってしまっている部分があります。それが、ハウスクリーニングです。一般的にこのハウスクリーニングというのは、原状回復義務の範囲に含まれているものではなく、業者によってクリーニングを行った場合の料金を利用者に対して請求することはできないような仕組みになっているとガイドライン上で示されています。それでは、どのような場合においてこのような問題が発生することになるのでしょうか。
まず大前提として、利用者が退去の際に部屋の状態を整え、きれいな状態にしていく、というのはもちろん必要なことです。これがきれいな状態になっている状態で返還されたのであれば、それ以上の清掃を行うことになるハウスクリーニングについては大家側の事情というように判断されることになり、敷金においてこれを捻出することは規約を超えるものとして判断されることになります。
これらについては、特約を利用することによって回避することも可能になっています。ただし、特約を利用する場合については、利用者と大家との間で確かな同意が取られていることが条件となります。文面だけで示すのではなく、重要事項として口頭における説明が行われていなければ同意されたものとみなされない場合もあり、後になってトラブルを引き起こしてしまう可能性があります。このような部分については確かに伝わるような方式を採るのがトラブル回避には効果的です。
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